El voto en las comunidades de propietarios

Publicado el Martes 11 de Marzo de 2014

 

El voto en las comunidades de propietarios

 

¿Cuándo se puede votar?


Cuando el propietario se encuentre al corriente de pago de los gastos comunes.


El art. 15.2 LPH señala: "Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto. El acta de la Junta reflejará los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación en la comunidad no será computada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley".


Con respecto a la primera excepción, tanto la doctrina como la jurisprudencia consideraban que solo era aplicable a la impugnación de los acuerdos relativos a las modificaciones de cuotas, sin embargo, la última Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, de 22 de octubre de 2013 (SP/SENT/740040), admite la citada excepción también en el supuesto en el que se impugne el acuerdo de modificación del sistema de reparto de cuotas.


En cuanto a la segunda, el propietario puede depositar la cantidad adeudada tanto en el notario como en el Juzgado, pero nunca podrá hacerse de forma condicionada, es decir, estará a disposición de la Comunidad.


Ambos casos deberán demostrarse al comienzo de la Junta si el propietario moroso quiere recuperar el derecho de voto.


¿Cómo se computan las votaciones?


Siempre se ha de tener en cuenta la doble mayoría, es decir, deben contarse el coeficiente y el propietario.


Además, ha de  tenerse en cuenta que:


- Cuando una determinada propiedad pertenece a varios propietarios, se computa un solo voto, debiendo nombrar un representante para asistir a las Juntas.

- En el supuesto de que un propietario lo sea de varios inmuebles dentro de la misma finca, se considera que tiene un solo voto, si bien se sumarán todos los coeficientes de sus propiedades. Así lo establecen, entre otras, las Sentencias de las Audiencias Provinciales de Cantabria, Sección 4.ª,  de 26 de mayo de 2010 (SP/SENT/526197) y de Zaragoza, Sección 4.ª,  de 18 de enero de 2000 (SP/SENT/35132). Evitando así el fraude del art. 6.4 del Código Civil.


¿Cómo se ejercita este derecho?


Personalmente o mediante representación (art. 15.1 LPH).


Resulta evidente que la fórmula más directa, si se está acreditado como propietario o ha sido admitido como tal, es la asistencia personal.


Pero, en caso de que no se pueda o no se quiera asistir, se podrá otorgar representación mediante un escrito firmado por el propietario. Contamos, incluso,  con alguna sentencia como la de  la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 25.ª, de 25 de julio de 2012 (SP/SENT/686356) que admite la otorgada por medio de correo electrónico.


El voto nunca puede ser secreto, hay que negar esta posibilidad, que algunas veces se utiliza en las Comunidades, sobre todo para cuestiones en las que los propietarios no quieren aparecer con nombre y apellidos, pues carece de toda base legal. Así se ha pronunciado la Sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias, Sección 4.ª, de 7 de diciembre de 2004 (SP/SENT/64886). Ya hemos dicho antes que los acuerdos requieren el voto doble de número y coeficientes, por lo que si lo hacemos de forma secreta nunca se podrá conocer el quorum de cuotas (coeficientes).


Solo se podría considerar válida esta fórmula cuando los coeficientes de todos los propietarios fueran absolutamente iguales, de tal manera que la suma de las unidades fuera la misma que la de las cuotas.


En cuanto a las abstenciones, la Ley no establece nada al respecto, por ello, ha de considerarse que no cuentan para los acuerdos de mayoría simple de la regla 7 del art. 17 LPH, como señala la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13.ª, de 6 de octubre de 2009 (SP/SENT/492283). Para el resto de acuerdos, el número de abstenciones se suman a la posición mayoritaria, del mismo modo que el número de los ausentes que no contesten en el plazo de 30 días, pero no computan a los efectos de alcanzar el acuerdo. Es el mismo caso de quién se haya  apartado voluntariamente de las decisiones. Lo mismo que ocurriría si a la hora de votar un determinado punto del orden del día se ausentase el propietario. En definitiva, que los respectivos quorum hay que alcanzarlos con el resto de los propietarios que votan a favor o en contra.


Por lo tanto, en segundo término, su abstención no le permitirá optar por derechos futuros de impugnación, pues tuvo posibilidad clara de manifestar su discrepancia y no lo hizo. Además, la abstención en junta no puede permitir tampoco que luego comunique una posición contraria al acuerdo adoptado.


¿Dónde ha de emitirse?


El voto ha de emitirse en Junta.


Salvo en las excepciones de unanimidad y mayorías cualificadas en las que ha de contarse con la totalidad de cuotas y propietarios, por lo que la ley establece la necesidad de comunicar el acuerdo y esperar 30 días naturales. En el resto, si bien el art. 19.3 LPH también obliga a la notificación de los acuerdos, en este caso, los propietarios no podrán emitir su voto, pues la mayoría se habrá conseguido entre los asistentes que es lo que legalmente se necesita.


Fuente: María José Polo Portilla, Abogada. Directora de Sepín Propiedad Horizontal

 

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